租赁市场的战略进入

2017-11-27 09:16
起初看到这个消息的时候,我略略有些吃惊。11月16日,广州市住建委与工行广东分行、建行广东分行签订合作协议,两家银行将在今后5年为广州发展住房租赁市场提供不少于万亿级别的融资支持。贷款的对象不仅涵盖供给端的房企等机构,还包括需求端的租户。之前建设银行广东分行透露的数字是,3年给广东省内租赁市场主体提供2000亿元贷款。一个月时间,仅建行向广州市承诺的租赁贷款额度就出现了大幅提升。此前,建行在深圳、东莞等城市与政府部门、企业签订了租赁贷款合作的框架协议。涉及的租赁房源、额度相当庞大。中国银行前不久也与厦门市住建部门签订了租赁贷款战略合作协议。这几大商业银行的举动,绝非偶然。这让我想起了一件遥远的事。1990年代末,取消住房实物分房,意味着个人掏钱买房。不是所有人都能全款购买,所以需要贷款,但在当时,个人住房按揭贷款还是个新奇的事物。其时潘石屹刚启动开发北京现代城,他想到了个人按揭贷款。潘石屹为此专门去找时任建设银行领导,请建行在项目开办个人按揭贷款业务。他成功了!现代城当然不是第一个引入个人住房按揭贷款的项目,但建设银行在2010年以前,成为开展包括个人按揭贷款在内的房地产贷款业务量的最大银行。这与其最早进入这个领域的勇敢尝试分不开。11月以来,建行、工行、中行在住房租赁贷款业务方面的行动,尤其是建行在多个城市的大手笔战略合作协议,与20年前在个人按揭的大胆突破,有多大的可比性?住房租赁贷款会是房地产贷款领域的新蓝海吗?现在,若要形容某个领域的市场空间很大,往往以“千亿”甚至“万亿”规模来描述。房地产贷款无疑是当之无愧的“大鳄”级别。根据央行数据,截至2017年9月,全国房地产贷款余额逾31万亿元,其中个人住房贷款余额逾21万亿元。我暂时想不到还有哪个行业的贷款规模超过房地产。房地产贷款,人们最先想到的是商品房买卖,包括新房和二手房。但很快,这个“定义”将被改写。一方面,个人住房贷款正在走过它的增长高峰期。根据国家统计局数据,今年1-10月,个人住房贷款(按揭贷款)同比出现负增长(-1%)。负增长不会是常态,但再继续高增长几乎已不再可能。另一方面,住房租赁贷款的空间刚刚打开。未来的空间有多大,没人能准确预测。但从前面两大银行与广州市的合作额度看,万亿应该是低估,几年内到达10万亿级并不夸张。很多朋友说,住房租赁市场的商业模式,现在看不清楚。还是前面提到的例子,个人按揭贷款,1990年代末到时还不知道是啥怪物呢,谁晓得它今天能达到21万亿的规模,并且成为金融机构质地最优良的贷款品种?对于几个大银行来说,大举介入住房租赁贷款领域,既是响应国家建立住房新制度的需要(“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”),也是银行适应个人住房贷款发展趋势的需要(个人住房贷款出现负增长)。一句话,目前这在很大程度上更多是一种战略布局,战略进入。这一点,也适用于房企和机构。万科、龙湖、旭辉、世联行等企业,都不是笨企业,在业界都说“算不来账”、没有清晰商业模式的情况下,它们为何都在大举开发建设长租公寓(租赁住房)?还是那句话,战略布局、战略进入。当所有人都对商业模式看得很清楚的时候,还有你的份?
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